Loi ELAN et décret tertiaire : ce qu’un gestionnaire de parc doit retenir

Un responsable de site qui gère plus de mille mètres carrés d’activité tertiaire est aujourd’hui tenu, par la loi, de réduire la consommation d’énergie de ses bâtiments. Pas d’en surveiller la dérive, pas d’y réfléchir à terme : de la baisser, par paliers chiffrés, et de le prouver chaque année sur une plateforme nationale.

Cette obligation ne tombe pas du ciel. Elle découle de la loi ELAN de 2018, précisée par le décret tertiaire de 2019, et elle concerne une part majeure du parc immobilier français. Beaucoup de gestionnaires la découvrent tard, au moment de la première déclaration, alors que les marges de manœuvre se prennent en amont.

Cet article remet à plat ce que disent ces textes, qui ils visent, à quelle échéance, et surtout par quels travaux on tient les objectifs sans se ruiner ni paralyser l’exploitation.

Loi ELAN et décret tertiaire : de quoi parle-t-on exactement

La loi ELAN et son article 175

La loi ELAN, pour évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, est la loi numéro 2018-1021 du 23 novembre 2018. C’est un texte large, qui touche au logement, à l’urbanisme et au numérique. Pour les gestionnaires de bâtiments professionnels, l’essentiel tient dans un seul article, l’article 175. C’est lui qui pose, via l’article L. 111-10-3 du Code de la construction et de l’habitation, l’obligation de réduire les consommations d’énergie dans les bâtiments tertiaires existants.

« Actions de réduction » et non « travaux »

Un point de vocabulaire change tout dans la pratique. Le législateur a délibérément écrit « actions de réduction » et non « travaux ». La nuance n’est pas cosmétique : elle ouvre la conformité à des leviers qui ne sont pas tous des chantiers lourds.

Améliorer le pilotage des équipements, optimiser leur maintenance, sensibiliser les occupants comptent autant, aux yeux du texte, qu’une réfection de toiture ou un remplacement de chaudière. Le gestionnaire dispose donc d’une palette, et c’est à lui de composer le bon mélange.

Le décret tertiaire qui chiffre l’obligation

La loi ELAN fixe le cadre, mais elle renvoie à un décret le soin d’en chiffrer les exigences. Ce décret, c’est le décret tertiaire. Il a été publié au Journal officiel le 25 juillet 2019 sous le numéro 2019-771 et il est entré en vigueur le 1er octobre 2019. C’est lui qui transforme une obligation de principe en objectifs mesurables, avec des seuils, des échéances et une méthode de calcul.

Le dispositif qui en découle porte un nom administratif, le dispositif Éco Énergie Tertiaire, que l’on croise souvent abrégé en EET. Nous avons consacré un dossier complet aux modalités pratiques dans notre article dédié au décret tertiaire, que ce panorama vient compléter côté loi-cadre.

Qui est concerné par l’obligation

Le critère d’assujettissement est simple à énoncer et large dans ses effets. Sont visés tous les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments hébergeant des activités tertiaires sur une surface de plancher cumulée égale ou supérieure à mille mètres carrés. Le mot « cumulée » est important : un propriétaire qui exploite plusieurs petites surfaces tertiaires dans un même bâtiment peut dépasser le seuil sans qu’aucune prise isolément ne l’atteigne.

Le périmètre des activités tertiaires est étendu. On y trouve notamment :

• les bureaux, évidemment ;
• les commerces et les surfaces de vente ;
• les établissements d’enseignement ;
• les hôtels ;
• les locaux de logistique et de stockage ;
• les équipements sportifs ;
• les administrations.

Par extension, les surfaces non tertiaires mais accessoires à une activité tertiaire entrent dans le calcul, par exemple une réserve attenante à une surface de vente.

L’ampleur du dispositif se mesure à l’échelle nationale. Le parc tertiaire français représente, selon le ministère de la Transition écologique, environ neuf cent soixante-treize millions de mètres carrés, dont près de deux tiers sont soumis au dispositif Éco Énergie Tertiaire. Autrement dit, la majorité des mètres carrés professionnels du pays sont concernés.

Pour un gestionnaire de parc industriel ou logistique, la question n’est presque jamais de savoir s’il est assujetti, mais comment il va tenir ses objectifs. C’est exactement le raisonnement que nous menons pour les sites de notre secteur tertiaire et gros bureaux, comme pour les bâtiments de notre secteur industrie, où la surface de toiture exposée joue un rôle direct dans la facture énergétique.

Quels objectifs d’économies d’énergie, à quelle échéance

Trois paliers, trois échéances

Le décret tertiaire fixe trois paliers de réduction de la consommation d’énergie finale, repérés par trois échéances : 2030, 2040 et 2050. Chaque palier relève le niveau d’effort attendu par rapport à l’année de référence.

Échéance	Réduction minimale de consommation finale
2030	40 %
2040	50 %
2050	60 %

Ces objectifs se lisent comme une trajectoire continue : ce qui se joue dès aujourd’hui sur le premier palier conditionne la capacité à tenir les suivants sans rupture d’exploitation.

Le choix de l’année de référence

Ces pourcentages se comptent par rapport à une année de référence, librement choisie par l’assujetti à condition qu’elle ne soit pas antérieure à 2010 et qu’elle corresponde à une année pleine d’exploitation.

Le choix de cette année de référence est une décision stratégique : retenir une année de forte consommation rend les objectifs plus faciles à atteindre, mais le texte exige une année représentative, et les consommations doivent être justifiables. Mieux vaut donc s’appuyer sur des relevés fiables que sur une estimation optimiste.

Valeur relative ou valeur absolue

Le décret prévoit en réalité deux voies pour démontrer la conformité, et il est essentiel de les connaître avant d’arbitrer. La première est la valeur relative, souvent notée Crelat : c’est la logique des moins 40, moins 50 et moins 60 pour cent par rapport à l’année de référence.

La seconde est la valeur absolue : au lieu de raisonner en pourcentage de baisse, le bâtiment doit atteindre un niveau de performance minimal exprimé en kilowattheures par mètre carré et par an, défini par catégorie de bâtiment et par zone climatique. Cette seconde voie protège les bâtiments déjà sobres, pour lesquels une baisse supplémentaire de 40 % serait techniquement déraisonnable. Un gestionnaire choisit la méthode la plus atteignable pour chaque bâtiment, et peut basculer de l’une à l’autre selon ce qui l’arrange.

La plateforme OPERAT, le passage obligé

Déclarer ses consommations chaque année

Fixer des objectifs ne suffit pas : l’administration veut pouvoir vérifier. C’est le rôle d’OPERAT, l’observatoire de la performance énergétique, géré par l’Agence de la transition écologique. Chaque assujetti doit y déclarer chaque année les consommations d’énergie de ses bâtiments, ainsi que les données qui permettent de les contextualiser, comme la surface et l’intensité d’usage.

Cette déclaration annuelle n’est pas une formalité accessoire : c’est elle qui matérialise la conformité, et son absence expose à des sanctions, jusqu’à la publication du nom des contrevenants selon le principe dit « name and shame ».

Concrètement, un gestionnaire doit donc :

• organiser la collecte de ses données de consommation ;
• choisir et figer son année de référence ;
• alimenter la plateforme dans les délais.

La méthode pour calculer la consommation énergétique attendue mérite d’être maîtrisée tôt, et les sites multi-énergies, qui combinent électricité, gaz et parfois réseau de chaleur, demandent une attention particulière pour consolider correctement les consommations en énergie finale.

Un outil qui révèle des gisements d’économies

L’intérêt de cette mécanique déclarative dépasse toutefois la simple conformité. En obligeant à mesurer, elle révèle souvent des gisements d’économies insoupçonnés :

• un poste de climatisation surdimensionné ;
• une dérive de consommation l’été ;
• une enveloppe qui laisse entrer la chaleur.

C’est précisément à ce moment, données en main, que se décide la stratégie de travaux.

Comment tenir les objectifs sans paralyser l’exploitation

Par où commencer : la hiérarchie des leviers

Une fois le diagnostic posé, la question devient opérationnelle : par où commencer pour faire baisser la consommation réelle. La hiérarchie classique consiste à traiter d’abord la sobriété d’usage et le pilotage, peu coûteux, puis l’enveloppe du bâtiment, puis les équipements. Sur un site industriel ou tertiaire à grande surface, l’enveloppe pèse lourd, et la toiture en est la face la plus exposée au rayonnement solaire.

La toiture, un levier souvent négligé

C’est là qu’un levier souvent négligé prend tout son sens. En été, une toiture sombre, qu’il s’agisse d’une membrane bitumineuse vieillie ou d’un bac acier foncé, peut dépasser 80 °C en surface. Cette chaleur traverse l’enveloppe et fait grimper la température intérieure, ce qui pousse la climatisation à surconsommer et dégrade le confort des occupants.

Renvoyer ce rayonnement plutôt que l’absorber agit directement sur le poste de consommation que le décret cherche à réduire. La grandeur physique en jeu est l’albédo, la part du rayonnement solaire qu’une surface réfléchit au lieu de la capter.

Ce que mesure la recherche en surface

Les ordres de grandeur sont solidement documentés par la recherche. Le Heat Island Group du Lawrence Berkeley National Laboratory a mesuré qu’une toiture blanche réfléchissant 80 % du rayonnement reste environ 31 °C plus fraîche en surface qu’une toiture grise n’en réfléchissant que 20 %, et qu’au cours d’un après-midi d’été type une toiture noire pouvait être 30 °C plus chaude que la toiture blanche voisine.

Une toiture claire de qualité affiche une réflectance solaire comprise entre 0,60 et 0,90, là où une surface noire propre se situe à zéro sur l’échelle de l’indice de réflectance solaire et une surface blanche propre à cent. Nous détaillons ces métriques dans notre article sur l’indice SRI.

Le gain ressenti à l’intérieur

À l’intérieur, l’effet est plus modéré mais bien réel. L’agence américaine de protection de l’environnement chiffre la baisse de la température intérieure maximale entre 1,2 et 3,3 °C dans un bâtiment non climatisé, et la réduction de la demande de pointe de climatisation entre 11 et 27 % dans un bâtiment climatisé.

Sur un bâtiment industriel non isolé à grand volume, l’expérience de terrain situe le gain utile jusqu’à 8 à 10 °C en intérieur l’été : un atelier qui plafonnait vers 40 °C redescend vers 30 °C. La différence entre un poste tenable et un poste insoutenable, et une part de consommation de rafraîchissement en moins. Pour le volet exploitation, voyez nos pistes pour rafraîchir un bâtiment industriel sans climatisation lourde.

Le bénéfice énergétique chiffré

L’étude de référence de Levinson et Akbari, publiée dans la revue Energy Efficiency, met des chiffres sur le bénéfice énergétique : sur un parc de bâtiments commerciaux américains, le passage à des toitures réfléchissantes économise en moyenne 5,02 kilowattheures de climatisation par mètre carré de toiture conditionnée et par an, et évite 3,02 kilogrammes de CO2 par mètre carré et par an.

À l’échelle nationale, les auteurs estiment que rénover 80 % des toitures commerciales économiserait 10,4 térawattheures par an et éviterait 6,23 mégatonnes de CO2 par an. Transposé à un site soumis au décret, le revêtement réfléchissant pèse de façon mesurable sur la trajectoire de consommation à déclarer. Pour chiffrer ce gain sur un toit précis, notre estimation de ROI et d’économies part de la surface et de l’exposition réelles du bâtiment.

Quel système pour quel toit

Le cool roof, l’option la moins invasive

Le principe se traduit en chantier sous un nom venu des États-Unis, le cool roof : appliquer un revêtement réfléchissant sur la couverture existante, sans dépose ni reconstruction, pour faire basculer l’albédo du toit vers le haut. Comparé à une réfection complète avec isolation, c’est l’option la plus rapide et la moins invasive pour l’exploitation, ce qui compte quand un site ne peut pas s’arrêter. Nous avons mis ces options en regard dans notre comparatif étanchéité ou cool roof.

La technologie prime sur la couleur

Tous les revêtements ne se valent pas, et c’est la technologie qui prime sur la couleur. L’écart de tenue dans le temps entre les grandes familles de produits se lit directement sur la durée d’un objectif décennal.

Type de revêtement	Durée de vie indicative	Tenue de l’albédo
Résine acrylique	2 à 5 ans	décroche vite sous encrassement et UV
Polyuréthane de qualité	8 à 10 ans	conserve mieux son pouvoir réfléchissant

Sur la durée d’un objectif décennal comme celui de 2030, cette différence de tenue change la donne, car un produit qu’il faut refaire deux ou trois fois revient plus cher au mètre carré utile.

Le support conditionne le choix

Le support conditionne le choix du système. Une toiture en membrane bitumineuse ne se traite pas comme une toiture en bac acier, qui demande une protection anticorrosion en plus du pouvoir réfléchissant.

C’est le rôle d’un revêtement comme CovaTherm, notre solution polyuréthane réfléchissante affichant un SRI de 118, conçue pour tenir là où une résine acrylique s’essouffle. Sur bac acier, CovaMetal 20 combine anticorrosion et réflexion solaire, et quand l’étanchéité est à reprendre, CovaSeal 20 apporte une étanchéité liquide à fort albédo en une intervention. Le bon point d’entrée reste un état des lieux du support : c’est ce que propose notre diagnostic de toiture avant toute recommandation.

L’objection de l’hiver

Reste l’objection récurrente : ne va-t-on pas refroidir le bâtiment l’hiver en réfléchissant le soleil. La réponse est non, ou de façon négligeable. En hiver, le soleil est bas et faible, le gain solaire perdu reste marginal et il est largement compensé par les économies de la saison chaude. Sur un bâtiment industriel ou tertiaire à grand volume, c’est l’été qui pèse sur la facture, pas l’hiver, et c’est l’été que vise la trajectoire du décret.

Ce qu’il faut retenir

La loi ELAN, par son article 175, a posé l’obligation de réduire les consommations d’énergie du tertiaire existant, et le décret tertiaire de 2019 l’a chiffrée : moins 40 % en 2030, moins 50 % en 2040, moins 60 % en 2050 par rapport à une année de référence postérieure à 2010, pour tout bâtiment d’au moins mille mètres carrés d’activité tertiaire. La preuve passe par une déclaration annuelle sur OPERAT, selon une méthode relative ou absolue, au choix du gestionnaire. Tenir ces objectifs suppose d’agir sur le pilotage, l’enveloppe et les équipements, et la toiture est l’un des leviers les plus directs et les plus rapides à activer sur un grand bâtiment. Une fois la trajectoire engagée, les économies réalisées peuvent par ailleurs ouvrir droit à des dispositifs d’aide que nous détaillons côté financement avec la prime CEE.