BREEAM : définition, niveaux de certification et méthode d’obtention

La certification BREEAM s’est imposée comme une référence internationale pour mesurer la performance environnementale d’un bâtiment. Pour un directeur immobilier, un responsable de site industriel ou un investisseur, elle n’est plus un simple label de communication.

Elle conditionne désormais la valeur d’un actif, son attractivité locative et sa capacité à anticiper des réglementations de plus en plus exigeantes. La vraie question n’est donc pas de savoir si le BREEAM compte, mais comment structurer un projet pour viser un niveau ambitieux sans dépenses inutiles.

Cet article fait le point sur l’origine du référentiel, ses dix catégories d’évaluation, son échelle de notation en cinq niveaux et la démarche concrète d’obtention. Il détaille surtout les leviers techniques qui pèsent sur le score, en particulier ceux qui agissent sur la catégorie Énergie, là où la toiture d’un bâtiment de grande emprise concentre une part décisive des charges thermiques.

Qu’est-ce que la certification BREEAM ?

Le BREEAM, pour Building Research Establishment Environmental Assessment Method, est le premier référentiel de certification environnementale des bâtiments au monde. Il évalue de façon structurée la durabilité d’une construction, depuis sa conception jusqu’à son exploitation, en attribuant des crédits pondérés selon plusieurs grandes thématiques.

Origine et développement du référentiel

Le BREEAM a été créé au Royaume-Uni en 1990 par le Building Research Establishment, un organisme historiquement issu de la recherche publique britannique sur le bâtiment. C’était la première méthode d’évaluation systématique de la performance environnementale appliquée à la construction. Son ambition initiale était simple à énoncer mais difficile à tenir : donner un cadre objectif et mesurable à des notions encore floues à l’époque, comme l’efficacité énergétique, le confort des occupants ou l’impact écologique d’un chantier.

Depuis, le référentiel s’est diffusé bien au-delà des frontières britanniques. Il s’applique aujourd’hui à de nombreux types de projets, des immeubles de bureaux aux plateformes logistiques, en passant par les établissements d’enseignement, les commerces ou les sites de production. Cette adaptabilité explique sa longévité et sa reconnaissance par les investisseurs internationaux, qui y voient un gage de qualité comparable d’un pays à l’autre.

Les dix catégories d’évaluation

Le BREEAM ne se résume pas à la seule consommation d’énergie. Il évalue un bâtiment sur dix grandes catégories, chacune contribuant au score final selon une pondération propre :

• l’énergie ;
• l’eau ;
• les matériaux ;
• la santé et le bien-être ;
• le transport ;
• les déchets ;
• la pollution ;
• l’écologie ;
• le management ;
• l’innovation.

Chaque catégorie regroupe des crédits attribués si le projet satisfait des exigences précises. La catégorie Énergie porte la pondération la plus forte du référentiel, ce qui en fait le terrain où se gagnent ou se perdent le plus de points. Cette logique rejoint directement les préoccupations d’un gestionnaire confronté au décret tertiaire : agir sur la demande énergétique sert à la fois la conformité réglementaire et la note BREEAM.

La catégorie Santé et bien-être, de son côté, valorise la qualité de l’air intérieur, l’éclairage naturel et le confort thermique des occupants, un sujet que nous traitons en détail dans notre dossier sur l’inconfort thermique. Un bâtiment qui surchauffe l’été dégrade ce confort autant qu’il alourdit sa facture.

BREEAM face aux autres approches environnementales

Le BREEAM coexiste avec d’autres méthodes d’évaluation de la durabilité. Sans nommer de marque concurrente, on distingue généralement trois familles : les référentiels d’origine britannique comme le BREEAM, les approches nord-américaines orientées vers l’aménagement durable et l’innovation, et les démarches françaises centrées sur la qualité environnementale du bâti.

Chaque approche possède ses exigences propres, mais toutes poursuivent le même objectif de construction et d’exploitation responsables. Le choix dépend souvent de la localisation du projet, des attentes des investisseurs et du marché visé. Pour comparer ces logiques, nos articles sur la certification LEED et sur la certification HQE détaillent les spécificités de chacune.

Notons qu’un bâtiment performant sur le plan thermique coche des cases communes à tous ces référentiels, ce qui rend les investissements d’enveloppe particulièrement rentables. C’est vrai sur un site de production comme sur un parc de bureaux tertiaires, où la maîtrise des charges de climatisation reste un enjeu transversal.

Le système de notation BREEAM

La force du BREEAM tient à son échelle de notation lisible, qui traduit un score complexe en un niveau immédiatement compréhensible par un investisseur ou un locataire.

Les cinq niveaux de certification

Le score global d’un bâtiment résulte de la somme pondérée des crédits obtenus dans les dix catégories. Ce score, exprimé en pourcentage, détermine le niveau de certification atteint. Le référentiel international en distingue cinq, auxquels s’ajoute le cas d’un bâtiment non classé.

Niveau	Score global pondéré requis
Unclassified	inférieur à 30 pour cent
Pass	au moins 30 pour cent
Good	au moins 45 pour cent
Very Good	au moins 55 pour cent
Excellent	au moins 70 pour cent
Outstanding	au moins 85 pour cent

Atteindre le niveau Pass suppose donc un score d’au moins 30 pour cent, tandis que le niveau Outstanding, le plus exigeant, réclame au moins 85 pour cent. En dessous de 30 pour cent, le bâtiment reste Unclassified et ne bénéficie d’aucune reconnaissance officielle. Cette gradation permet à un maître d’ouvrage de fixer un objectif réaliste dès la phase de programmation, en fonction de son budget et de ses ambitions.

Comment se construit le score

La pondération joue un rôle déterminant. Comme la catégorie Énergie pèse plus lourd que les autres, un crédit gagné sur l’efficacité énergétique fait davantage progresser le score qu’un crédit obtenu sur une thématique secondaire. C’est pourquoi les équipes projet concentrent souvent leurs efforts sur la réduction des besoins de chauffage, de refroidissement et d’éclairage.

Cette mécanique a une conséquence pratique : les actions sur l’enveloppe du bâtiment sont stratégiques. Réduire les apports solaires en été, limiter les déperditions en hiver et maîtriser la demande des groupes froids font progresser simultanément le score Énergie et le confort des occupants. Mesurer finement ces postes est un préalable, comme le rappelle notre guide sur la déperdition thermique.

Les enjeux d’une certification environnementale

Au-delà de la note, le BREEAM répond à des enjeux concrets pour le propriétaire comme pour l’exploitant.

La performance environnementale au cœur du dispositif

La performance environnementale est le fil conducteur du référentiel. Elle se mesure sur l’ensemble du cycle de vie : choix des matériaux, gestion de l’eau, réduction des déchets de chantier, maîtrise des émissions et efficacité énergétique en exploitation. Le BREEAM ne se contente pas d’évaluer la conception ; il prend aussi en compte le comportement réel du bâtiment une fois occupé.

Cette exigence pousse les équipes à anticiper. Un bâtiment certifié doit tenir ses promesses dans la durée, ce qui suppose des équipements bien dimensionnés et une enveloppe performante. Sur les sites industriels et logistiques, le traitement de la toiture devient un levier de premier plan, comme nous le détaillons pour le secteur de l’industrie.

Les bénéfices concrets pour le propriétaire

La certification BREEAM apporte des avantages tangibles. Elle renforce la crédibilité environnementale de l’actif, ce qui attire des investisseurs et des locataires sensibles aux critères extra-financiers. Elle améliore aussi l’efficacité opérationnelle du bâtiment, source d’économies récurrentes sur les charges d’exploitation.

Les occupants en tirent également profit. En valorisant la qualité de l’air, l’éclairage naturel et le confort thermique, le référentiel favorise un environnement de travail plus sain, ce qui se répercute sur le bien-être et la productivité. Notre dossier sur le confort thermique au bureau illustre ce lien entre conditions intérieures et performance. Enfin, viser un niveau élevé aide à anticiper les réglementations à venir, plutôt que de les subir dans l’urgence.

Comment obtenir la certification BREEAM ?

L’obtention du BREEAM suit une démarche structurée, qui s’inscrit dès les premières phases d’un projet et se poursuit jusqu’à la livraison, voire en exploitation.

Les grandes étapes de la démarche

La certification repose sur l’intervention d’un assesseur agréé, qui évalue le projet au regard du référentiel et documente chaque crédit revendiqué. Schématiquement, la démarche s’articule en plusieurs temps :

• définir l’objectif de niveau visé dès la programmation ;
• réaliser une pré-évaluation pour identifier les crédits accessibles ;
• intégrer les exigences dans la conception et les choix techniques ;
• collecter les preuves tout au long du chantier ;
• faire vérifier le dossier et obtenir la certification finale.

Plus l’ambition est fixée tôt, plus elle est facile à atteindre. Reprendre un projet après coup pour gagner quelques crédits coûte beaucoup plus cher que de les anticiper en amont. Un diagnostic gratuit de l’état thermique de la toiture permet, par exemple, de repérer rapidement un gisement de crédits Énergie mobilisable sans alourdir le programme.

Les catégories de projets concernées

Le BREEAM propose plusieurs schémas selon la situation du bâtiment. La construction neuve s’adresse aux projets en conception ou en cours de réalisation et évalue la durabilité des matériaux, l’efficacité énergétique et la qualité de la conception. Le schéma dédié aux bâtiments en exploitation concerne le parc existant et valorise la performance réelle ainsi que la gestion quotidienne.

D’autres schémas couvrent la rénovation et l’aménagement intérieur. Cette diversité rend le référentiel pertinent aussi bien pour un actif neuf que pour un bâtiment ancien que l’on souhaite valoriser sans tout reconstruire. Sur le parc existant, les actions de surimposition à faible impact sur l’exploitation, comme le traitement réflectif d’une toiture, sont particulièrement adaptées.

La toiture, un levier sous-estimé pour le score Énergie

Sur un bâtiment de plain-pied à grande emprise au sol, la toiture représente la plus grande surface exposée au rayonnement solaire. Une couverture sombre absorbe massivement ce rayonnement et restitue la chaleur vers l’intérieur, ce qui alourdit la demande de climatisation et dégrade le confort estival. Agir sur cette surface revient donc à actionner directement la catégorie qui pèse le plus dans le score BREEAM.

Ce que dit la recherche sur les toitures réfléchissantes

Les données scientifiques sur les toitures réfléchissantes sont robustes et convergentes. Selon l’agence environnementale américaine, l’EPA, une toiture réfléchissante peut réduire la demande de pointe de climatisation de 11 à 27 pour cent dans un bâtiment climatisé, et abaisser la température intérieure maximale de 1,2 à 3,3 degrés Celsius dans un bâtiment non climatisé.

Une étude publiée dans la revue Energy and Buildings par Synnefa et ses coauteurs confirme cet ordre de grandeur en conditions contrôlées. L’application de revêtements à forte réflectance solaire y réduit les charges de refroidissement d’environ 20 à 30 pour cent et la demande de pointe de climatisation de 15 à 25 pour cent selon le climat, tout en abaissant la température de surface de la toiture de l’ordre de 10 à 15 degrés Celsius par rapport à une toiture sombre.

Mises côte à côte, ces deux sources de référence donnent des ordres de grandeur convergents sur les deux effets qui intéressent directement la catégorie Énergie :

Source	Effet sur la climatisation	Effet sur la température
Agence environnementale américaine (EPA)	demande de pointe réduite de 11 à 27 pour cent	température intérieure maximale abaissée de 1,2 à 3,3 degrés Celsius (bâtiment non climatisé)
Synnefa et coauteurs (Energy and Buildings)	charges de refroidissement réduites de 20 à 30 pour cent, pointe de 15 à 25 pour cent	température de surface de toiture abaissée de 10 à 15 degrés Celsius

Au-delà de ces deux études, d’autres travaux mesurent l’effet à la source, sur la surface elle-même. Le Heat Island Group du Lawrence Berkeley National Laboratory l’illustre clairement : une toiture blanche propre réfléchit environ 80 pour cent du rayonnement solaire, contre seulement 20 pour cent pour une toiture grise classique. Cette capacité à renvoyer la lumière incidente, la notion d’albédo, explique qu’une surface claire reste nettement plus fraîche au soleil. La performance d’un revêtement se lit d’ailleurs à travers deux indicateurs détaillés dans notre article sur le coefficient RS et l’indice SRI.

À plus grande échelle, les travaux d’Akbari, Menon et Rosenfeld, parus dans la revue Climatic Change, estiment que généraliser les surfaces réfléchissantes sur les toits et les chaussées des zones urbaines mondiales pourrait compenser l’effet de réchauffement d’environ 44 milliards de tonnes de CO2. Au-delà du bâtiment, ces revêtements contribuent ainsi à atténuer l’îlot de chaleur urbain.

Pour un bâtiment tertiaire ou industriel français, ces résultats se traduisent par une baisse réaliste de la température de surface pouvant atteindre 8 à 10 degrés Celsius sous le pic estival, selon l’état initial et la qualité du revêtement. Cette fraîcheur retrouvée soulage les groupes froids et fait directement progresser les crédits de la catégorie Énergie.

Articuler le BREEAM avec la réglementation française

Viser un bon score BREEAM et se conformer à la réglementation française relèvent souvent des mêmes actions. Le décret tertiaire, issu du décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 pris en application de la loi ELAN, impose aux bâtiments à usage tertiaire d’au moins 1000 mètres carrés une réduction de la consommation d’énergie finale de 40 pour cent en 2030, 50 pour cent en 2040 et 60 pour cent en 2050 par rapport à une année de référence.

Entré en vigueur le 1er octobre 2019, ce dispositif s’appuie sur la plateforme OPERAT gérée par l’ADEME (Agence de la transition écologique). Le ministère de la Transition écologique évalue le parc tertiaire français à environ 973,4 millions de mètres carrés, soit plus d’un tiers de la consommation d’énergie du secteur du bâtiment, dont environ 68 pour cent est concerné par l’obligation. Réduire la charge de climatisation d’un bâtiment par une toiture réfléchissante est donc un levier commun au score BREEAM et à la conformité réglementaire, comme le détaille notre article sur le dispositif Éco Énergie Tertiaire.

Choisir une solution adaptée au support

Aucun levier ne se suffit à lui-même, mais le traitement réflectif d’une toiture présente un intérêt opérationnel rare : il s’applique en surimposition sur de nombreux supports existants, sans dépose lourde ni arrêt prolongé de l’exploitation. Le bon produit dépend du support à traiter.

Pour une toiture en bac acier ou une toiture-terrasse, des solutions comme le revêtement réfléchissant CovaTherm ou l’étanchéité liquide réfléchissante CovaSeal 20 permettent de traiter la surface en conservant le bâtiment en service. Sur un bardage métallique exposé à la corrosion, le revêtement anticorrosion CovaMetal 20 combine protection du support et réflectance, deux atouts qui servent directement la catégorie Énergie.

L’effet sur la consommation reste à apprécier au cas par cas. Sur un bâtiment fortement climatisé à grande emprise, une toiture réfléchissante peut contribuer à hauteur d’environ 10 à 15 pour cent d’économies sur les postes liés au refroidissement, ce qui constitue une brique non négligeable d’une démarche de certification ou de conformité.

Une estimation du retour sur investissement propre à chaque site permet de positionner ce levier par rapport aux autres actions envisagées. La transparence tarifaire de la solution et la mobilisation éventuelle d’une prime CEE affinent encore ce calcul, en réduisant le reste à charge du chantier.

Faire du BREEAM un outil de pilotage

Le BREEAM gagne à être abordé comme un outil de pilotage plutôt que comme une formalité. La logique de crédits pondérés oblige à hiérarchiser les actions et à concentrer les efforts là où le score progresse le plus, c’est-à-dire le plus souvent sur l’énergie. Cette discipline rejoint celle d’une bonne gestion patrimoniale, où chaque investissement doit produire un résultat mesurable.

Les leviers à effet rapide, comme le traitement réflectif d’une toiture étendue, se déploient sans immobiliser le bâtiment et produisent des résultats dès la première saison estivale. Ils s’articulent ensuite avec les chantiers plus lourds d’isolation et de modernisation des équipements pour viser un niveau supérieur.

Un point de départ pragmatique consiste à rafraîchir un bâtiment industriel par le traitement de l’enveloppe, puis à élargir progressivement le périmètre des actions au reste du parc. Pour cadrer cette démarche, l’accompagnement d’un spécialiste du cool roof comme Covalba, fabricant français de revêtements réflectifs, aide à hiérarchiser les interventions selon leur impact réel. Un diagnostic gratuit de la toiture puis une estimation au cas par cas suffisent à situer ce levier parmi les autres. La certification devient alors le sous-produit naturel d’une démarche d’efficacité énergétique bien conduite.